SUPERBONUS E AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO: PROFILI DI RESPONSABILITA’

Un ruolo fondamentale per l’amministratore di condominio è quello di informare i condomini sull’opportunità di beneficiare di agevolazioni. Laddove non assolva tale dovere può essere imputato responsabilità ex 1710 c.c. (carenza di diligenza professionale) per la mancata fruizione di tali regimi premiali. Negli ultimi anni si è parlato molto di una misura, il Superbonus, particolarmente vantaggiosa e che interessa direttamente i condomini. Bisogna prestare, però, particolare attenzione alle procedure per non incorrere in spiacevoli sorprese. Sarà innanzitutto necessario esaminare la fattibilità tecnica degli interventi per i quali richiedere il Superbonus e con delibera dell’assemblea di condominio verrà affidato l’incarico ai professionisti incaricati di tali verifiche preliminari, della progettazione e della realizzazione dei lavori. Essendo il Superbonus volto all’efficientamento energetico sarà focale raggiungere un miglioramento di almeno due classi energetiche per l’edificio, attestabile tramite il confronto tra l’attestazione di prestazione energetica antecedente all’inizio dei lavori e quella successiva. Nella fase di contrattualizzazione dell’intervento, di norma si individua un General Contractor al fine di ottimizzare i costi, le tempistiche e i processi di esecuzione dei lavori. Questo si porrà come intermediario responsabile dell’affidamento dei lavori o come diretto realizzatore del progetto. Risulta opportuno in sede contrattuale tutelare i condomini con un diritto di veto sulle decisioni prese dal General Contractor. Tale figura può essere anche rivestita dall’Amministratore di Condominio come confermato con sentenza n. 29959/2019 dalla Suprema Corte di Cassazione che esclude la sussistenza di conflitti di interesse dell’Amministratore nell’inusuale duplice veste di committente e coordinatore dei lavori in quanto autorizzato dall’assemblea dallo stesso rappresentata a tali funzioni. Altra figura chiave è quella dei tecnici preposti all’asseverazione dei lavori in ordine all’effettivo avanzamento dei lavori e alla congruità delle spese, in assenza dei quali non si potrà ottenere il bonus. Compito dell’Amministratore di Condominio è la comunicazione all’Agenzia delle Entrate delle spese detraibili a meno l’assemblea non individui in sua sostituzione un soggetto a ciò preposto, come spesso avviene, in quanto risulta comunque necessario il visto di conformità di un commercialista o un esperto contabile iscritto agli Albi che confermi il diritto alla detrazione d’imposta.
Il Superbonus è ed è stato anche tema di cronaca degli ultimi tempi per via delle speculazioni operate mediante meccanismi fraudolenti come sovrafatturazioni e vere e proprie frodi operate a danno delle casse statali e “sulla pelle” dei condomini anche mediante Amministratori di Condominio poco attenti o collusi. Proprio sulla responsabilità di questi ultimi è interessante aprire un approfondimento. L’articolo 2236 c.c. impone vi siano dolo o colpa grave del prestatore d’opera che portino al danno patrimoniale subito dai condomini riassumibile, in tal caso, nella mancata possibilità di beneficiare del Superbonus o di subire la rivalsa del Fisco in caso di bonus indebitamente ottenuto. La vera questione focale sarà allora capire quale sia la veste giuridica assunta dall’Amministratore. Questo è legato ai condomini da un contratto di mandato ex 1703 c.c. e sottoposto ad un generico dovere di diligenza. Va quindi precisato che in condizioni ordinarie non può essere considerato prestatore d’opera e questo è ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione nell’ordinanza n.7874/2021. Assume tale veste però laddove svolga la funzione di General Contractor, dovendo, in tal caso, quindi rispondere di responsabilità ex 2236 c.c.. La truffa aggravata dal conseguimento di erogazioni pubbliche ex 640-bis c.p. richiede invece vi sia una condotta ingannatrice nei confronti dei condomini e dell’Agenzia delle Entrate e l’intenzione di metterla in atto per conseguire un ingiusto profitto.